کد خبر : 15083

بازار غیر شفاف مسکن

بازار غیر شفاف مسکن

بوشهر24: یک استاد دانشگاه ضمن تاکید بر لزوم وجود نهاد نظارتی برای قیمت‌گذاری مسکن، افزود: عدم شفافیت و کارآیی معاملاتی در بازار مسکن، عدم ثبت عرضه و تقاضای واقعی و سفته بازی و لزوم وجود بازار رهن ثانویه در کشور از عواملی هستند که ضرورت تشکیل چنین نهادی را در ایران ضروری می سازد.

به گزارش "بوشهر24"، میثم باقری کوپایی در گفت‌وگو با فارس ؛ با بیان اینکه بازار مسکن رابطی بین بازار پول و سرمایه است، افزود: صندوق زمین و ساختمان نوعی از شرکت‌های سهامی عام محسوب می‌شود که به عنوان بهترین راهکار برای پوشش ریسک قیمت مسکن در بازارهای سرمایه دنیا به کار گرفته می شود. در ایران راه اندازی صندوق زمین و ساختمان نسیم به عنوان نخستین تجربه در حوزه مسکن در حالی راه افتاده که به نظر می‌رسد راه اندازی صندوق های اجاره مسکن نیز ضروری به نظر می‌رسد.

وی از ضرورت جدا سازی معاملات کاغذی از فیزیکی مسکن سخن گفت و افزود: بورس مسکن در حال حاضر تنها در کشور سنگاپور و هنگ کنگ چنین بورسی تجربه شده و و این در حالی است که در بازارهای مالی دنیا تمرکز اصلی بر معاملات رهن ثانویه از طریق بورس حاکم است. در حقیقت این دو بورس کنسرسیومی از آژانس های املاک و مستغلات معروف و با توان مالی بالا هستند که توسط StreetSine  اداره می‌شوند.

باقری کوپایی با تاکید بر لزوم راه اندازی بازار رهن ثانویه مسکن در بازار سرمایه ایران ، عنوان کرد: در حال حاضر نهاد هایی در این حوزه مانند بانک مسکن ، فرابورس، بورس کالا ، اتحادیه مشاوران املاک کشور ، مشاوران املاک و غیره فعال هستند. با توجه به اینکه هر کدام از این نهاد ها خود نهاد ناظر مخصوص به خود دارند در مورد اینکه نهاد ناظر ، چه نهادی باشد اختلاف پیش خواهد آمد که کشور ما نیز مانند بسیاری از کشور ها باید به سمت تشکیل مقام ناظر مالی واحد (single regulator ) برود . مقام ناظر واحد همان‌گونه که از اسم آن پیداست نظارت‌کننده‌ای است که بر فعالیت همه عرضه‌کنندگان خدمات مالی در بازار پول و سرمایه نظارت می‌کند.

وی افزود: این نهاد مستقل و غیردولتی که موقعیت قانونی خود را با تصویب قانون جدیدی دریافت خواهد کرد و منابع مالی لازم برای فعالیت آن از محل اخذ کارمزد از مؤسسات تحت‌نظارت تأمین خواهد شد، توأمان به دولت (وزارت اقتصاد) و مجلس شورای اسلامی پاسخ‌گو خواهد بود. هدف مقرراتی که این دستگاه نظارتی وضع می‌کند، ارتقای سطح اطمینان به بازارهای مالی، ثبات مالی، حمایت از پس‌اندازکنندگان و کاهش جرایم مالی است؛ اهدافی که در حال حاضر نیز مقامات مالی ناظر سه‌گانه ایرانی یعنی بانک مرکزی ، بیمه مرکزی و سازمان بورس اوراق بهادار جداگانه دنبال می‌کنند.

این کارشناس بازار سرمایه با بیان اینکه درآمد کارگزاران و نهاد ناظر از محل کارمزد های خرید و فروش می تواند پرداخت گردد ،افزود:  در این میان قسمتی از کارمزد دریافتی توسط نهاد ناظرمی تواند صرف کمک به راه اندازی مسکن اجتماعی و هزینه های اتحادیه مشاوران املاک و سایر نهاد های ذیربط گردد .

وی در پاسخ به این پرسش که آیا بورس مسکن می تواند مرجعی برای تعیین قیمت املاک و مستغلات در کشور باشد؛ گفت: متاسفانه قیمت زمین در ایران بدون نظارت تعیین می‌شود و مشکل ما این است که کسی قیمت زمین را تعیین نمی‌کند بلکه به‌صورت عرف و سلیقه‌ای است  و مشاوران املاک تأثیر بالایی بر قیمت ها دارند . قیمت مسکن حاصل جمع قیمت ساخت و متریال و  قیمت زمین است .

 در مورد قیمت ساخت و مصالح با توجه به انواع مصالح ساختمانی و هزینه های مختلف ساخت ، به ناچار باید برای هر ملکی شناسنامه فنی تهیه شود تا این مشکل تا حدودی حل شود. در این شناسنامه فنی باید نوع سازه (نوع اسکلت و سیستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازک‌کاری متعارف و معمول و چگونگی ساخت قید شود. در مورد قیمت زمین با توجه به سهم بالای قیمت زمین در قیمت تمام شده مسکن این مورد اهمیت بالاتری را خواهد داشت . ارزش زمین یا ارزش عرصه یک ملک تابعی از ابعاد ملک ، کاربری ملک ،عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک ، موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه ، قرارگیری احتمالی ملک در مسیر طرح‌های عمرانی(میزان عقب‌نشینی و اصلاحی احتمالی)  خواهد بود . سایر عوامل نیز مانند  معماری داخلی ملک ، نورگیری، طبقه واقع شده ملک در مورد آپارتمان ها نیز مهم می باشند که باید در انتها سن بنا را نیز در قیمت محاسبه شده لحاظ و قیمت را تعدیل نمود. همان طور که مشخص است استاندارد نمودن املاک و مستغلات بسیار مشکل بوده و نیاز به مقدمات اجرایی و تحقیقات علمی فراوانی دارد .

باقری ادامه داد: بورس مسکن در بخش فیزیکال در ابتدای راه اندازی و در مرحله اول می تواند در مورد قیمت پایه دخالتی نکند .به این صورت که خریدار و فروشنده مطابق با رویه‌های جاری با یکدیگر ملاقات نمایند و موافقت اولیه را در مورد قیمت انجام دهند. سپس معاملات در بورس مسکن صورت پذیرفته و تضامین از طرفین گرفته شود و با کارمزد هایی که کاملا مشخص است معاملات انجام گیرد. ( شبیه معاملات بازار فرعی در بورس کالا ) در مرحله دوم در مورد املاکی مانند مسکن مهر که استاندارد پذیری بهتری دارند ( البته در صورتی که بحث انتقال مالکیت مسکن مهر حل شود ) قیمت های پایه اعلام شود و در مرحله سوم و با انجام مقدمات بحث شده معاملات مسکن تهران و سپس شهرستان ها کاملا به این بورس منتقل شود.

به گفته وی، در مورد معاملات کاغذی در مرحله اول می توان معاملات امتیاز تسهیلات مسکن و صندوق های زمین و ساختمان را به این بازار منتقل نمود و در مرحله بعد معاملات بازار رهن ثانویه و صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات را در این بازار انجام داد. البته معاملات بازار رهن ثانویه نیاز به تشکیل نهاد اجرایی تخصصی مانند متروم یا " شرکت ملی تسهیلات رهنی واحدهای مسکونی ایران " دارد. این استاد دانشگاه مصوبه دولت در زمینه انتشار اوراق مبتنی بر دارایی را یاد آور شد و گفت: با توجه به اینکه اوراق مشتقه بر روی معالات مسکن قابل تعریف نیست ، انتشار اوراق رهنی (MBS) برای انباشتی از تسهیلات ارایه شده از سوی بانک مسکن می تواند قدرت ارایه تسهیلات از سوی بانک را افزایش دهد.

باقری در پایان با برشمردن فواید راه اندازی بورس مسکن گفت: امکان کنترل عرضه و تقاضای کلی بازار مسکن و جهت دهی به بازار مسکن با استفاده از بورس مسکن و محدود نمودن فعالیت بازار غیر رسمی مسکن اصلی ترین فواید راه اندازی برس مسکن است.

در عین حال امکان عرضه مسکن توسط شرکت های سرمایه گذاری مسکن در بورس مسکن  ، امکان خرید مسکن توسط اشخاص حقوقی و حقیقی در بورس مسکن، امکان برگزاری کلیه مناقصات و مزایده های شرکت های دولتی ، بانک ها و سایر موسسات در بورس مسکن، کشف قیمت مسکن و شفاف سازی آن در شهر های مختلف کشور ، امکان راه اندازی معاملات رهنی در این بورس و تشکیل شرکت متروم ، کسب داده های لازم جهت تحقیقات در آینده بازار مسکن ، ورود تحلیل گران تکنیکال و فاندامنتال در بازار مسکن و بررسی قیمت ها و تحلیل آن ، امکان جابجایی معاملات امتیاز تسهیلات مسکن به بورس مسکن در ابتدای فعالیت ،امکان فعالیت صندوق های زمین و ساختمان و صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات و موسسات saving and loan در بورس مسکن نیز از دیگر فواید راه اندازی چنین بازاری است که به شفاف شدن معاملات در این بازار می انجامد.

به گزارش فارس،  StreetSine یک سایت است که اطلاعات لازم و به روز را در مورد قیمت املاک و مستغلات به همراه گراف ها ، چارت ها ، نقشه ها و اطلاعات تحلیلی در اختیار کاربران خود قرار می دهد. این سایت به عنوان Bloomberg املاک و مستغلات در هر دو کشور سنگاپور و هنگ کنگ شناخته می شود. در حقیقت StreetSine و دیگر لیدرهای بازار املاک و مستغلات سنگاپور مانند PropNex ، HSR ، HSR و OrangeTee آرام آرام بورس املاک و مستغلات سنگاپور(SRX) را در تاریخ ۱۵ July ۲۰۱۱ جهت سهیم کردن اطلاعات قیمتی در سطح کل کشور و افزایش کارایی ، بهره وری و شفافیت در بازار املاک و مستغلات کشور سنگاپور دایر نمودند .لیست آژانس های معتبر که می توانند در این بازار به فعالیت بپردازند توسط Council of Estate Agencies (CEA) یا شورای آژانس های املاک و مستغلات ، تعیین می شوند. بورس املاک و مستغلات سنگاپور حتی شاخصی نیز با نام SPI دارد که تغییرات قیمتی مسکن را در دو حوزه اجاره و فروش و به تفکیک املاک عمومی و خصوصی اعلام می کند.

ارسال نظر